Fragen zur Finanzierung

Wieviel kostet mich eine Wohnung in der Wohnprojekt Ro70 eG?

Für ein Mitglied der Genossenschaft kostet die Wohnung erst einmal nichts, weil die Genossenschaft weiterhin die Eigentümerin ist. Als Bewohner sind pro Wohnung aber sogenannte wohnungsbezogene Pflichtanteile zu zeichnen. Diese decken 20% des Wohnungswertes ab und ermöglichen es der Genossenschaft wiederum, die für die Aufnahme des Baukredites notwendigen Eigenmittel aufzubringen.
In der Ro70 liegen die wohnungsbezogenen Pflichtanteile bei 400,- Euro/m² Wohnfläche. Demnach müssen für eine Wohnung von beispielsweise 100 m² Genossenschaftsanteile in Höhe von 40.000,- Euro gezeichnet werden. Bei einer kleineren Wohnung von z.B. 50 m² fällt die erforderliche Einlage mit 20.000,- Euro entsprechend niedriger aus. Jeder bekommt seine Anteile auch wieder zurück, sollte er irgendwann wieder aus der Ro70 ausziehen wollen.
Nach dem Einzug zahlt man ein sogenanntes Nutzungsentgelt. Das angestrebte Nutzungsentgelt beträgt für eine Wohnung im Ro70 Wohnprojekt 6,50 Euro netto kalt und soll für die nächsten 10 Jahre sicher sein. (Zum Vergleich: Schon heute kosten laut Thüringer Allgemeine in Weimar neu vermietete sanierte Altbauwohnungen bis zu 9 Euro/m² – ohne zeitliche Mietpreisbremse) Plus maximal 3 Euro Nebenkosten sollte das Nutzungsentgelt 9,50 Euro nicht übersteigen. Willst du mehr wissen? Lade dir unser Konzeptpapier herunter.

Wem gehört die Ro70?

Die bisherige Eigentümerin des ehemaligen Klinikums war die Hufeland-Träger-Gesellschaft GmbH, eine hundertprozentige Tochtergesellschaft der Stadt Weimar. Die HTG hatte mit unserer frisch gegründeten Genossenschaft eine Anhandgabevereinbarung geschlossen, welche Bedingungen enthält, die wir bis Ablauf der Anhandgabe Ende März 2016 erfüllen mussten, um die Immobilie zu kaufen. Das ist am 23. März 2016 geschehen.
So mussten wir z.B. gegenüber der HTG nachweisen, dass wir die in unserem Nutzungskonzept vom Februar 2015 beschriebenen Ziele im Auge behalten, dass wir für mindestens zwei Drittel der vermietbaren Fläche Mitglieder eingeworben und dass diese ihre Anteile entsprechend gezeichnet haben. Eine verbindliche Finanzierungszusage unserer Hausbank haben wir seit Anfang März 2016.

Was kosten Kauf und Sanierung der Ro70?

Nach der aktuellen Kostenschätzung unserer Architekten betragen die Gesamtkosten ca. 15,3 Mio. Euro. Diese setzen sich zusammen aus Kaufpreis, Baukosten und Baunebenkosten. Die vermietbare Fläche nach der Sanierung beträgt 7.700 m², aufgeteilt in Wohnflächen (6.700 m²) und Flächen für Gewerbe, Hobbyräume und Kultur (ca. 1.000 m²). Die Details unseres Finanzierungsplans stehen in unserem Nutzungskonzept.

Wie wird der Kauf und die Sanierung der Ro70 finanziert?

Das Grundprinzip unserer Ro70 Mietergenossenschaft ist, dass das benötigte Eigenkapital in Höhe von 20% der Gesamtkosten durch die wohnungsbezogenen Pflichtanteile zusammengetragen wird. Das heißt, wir, die Genossenschaftsmitglieder und zukünftigen Mieter leihen unser privates Geld der Genossenschaft. Mit diesen Einlagen kann die Genossenschaft den weitaus größeren Investitionsbetrag als Bankkredit aufnehmen, welcher 80% der Gesamtkosten deckt. Dieser Bankkredit wird dann die kommenden 30 Jahre über die Mieteinnahmen zurückgezahlt.

Wie hoch wird die Miete?

Bei einer Genossenschaftswohnung zahlt man keine Miete im eigentlichen Sinne, sondern ein sogenanntes Nutzungsentgelt. Das angestrebte Nutzungsentgelt beträgt für eine Wohnung in unserem Wohnprojekt 6,50 Euro netto kalt. Hinzu kommen kalte Betriebskosten i.H.v. ca. 2,00 Euro/m² und Heizkosten / Warmwasser i.H.v. ca. 1,00 Euro/m². Daraus ergibt sich ein Gesamtentgelt von ca. 9,50 Euro/m² warm. Unser Wunsch ist es, durch gemeinschaftliche Aktivitäten und ehrenamtliches Engagement (gemeinsame Grundstückspflege, genossenschaftliche Selbstverwaltung) die Kosten auf 8,50 Euro/m² warm senken zu können!

Werden die Mieten in der Ro70 weiter steigen?

Nein. Der große Vorteil des Genossenschaftsprinzips gegenüber einem privaten Investor sind die stabilen, rein kostendeckenden Mieten. Wir, die zukünftigen Bewohnerinnen und Bewohner der Ro70 sind immer gleichzeitig Vermieter (als Genossenschaftsmitglied) und Mieter. Wir bestimmen unsere Miethöhe selbst und machen bei der allgemeinen Preissteigerung im Weimarer Wohnungsmarkt einfach nicht mit. Zum Vergleich: Zwischen 2005 und 2015 sind in Weimar die Mieten neu vermieteter sanierter Wohnungen von 6,50 Euro auf bis 9 Euro gestiegen (Quelle: Thüringer Allgemeine).

Was passiert mit den Mieten, wenn die Genossenschaft entschuldet ist?

Dann könnten die Mieten sogar sinken, wobei der konkrete Umfang zu gegebener Zeit durch eine Mitgliederversammlung zu beschließen ist. Eine erste Mietsenkung kann aber auch schon erfolgen, wenn die Genossenschaft noch nicht entschuldet ist.

Wie viele Anteile muss ich für eine Wohnung zeichnen?

Jedes Mitglied hat sogenannte wohnungsbezogene Pflichtanteile zu erwerben. Deren Höhe hängt von der gewünschten Wohnungsgröße ab. Im Wohnprojekt Ro70 liegen die wohnungsbezogenen Pflichtanteile bei circa 400,- Euro/m² Wohnfläche. Beispielsweise müssen für eine Wohnung von 100 m² Genossenschaftsanteile in Höhe von 40.000,- Euro gezeichnet werden. Bei einer Wohnung von 50 m² fällt die erforderliche Einlage mit 20.000,- Euro entsprechend niedriger aus. Jeder erhält seine Anteile auch wieder zurück, sollte er irgendwann wieder aus der Ro70 ausscheiden.

Kann ich meine Anteile auch anderweitig finanzieren?

Ja. Für jene Menschen, die die für ihrer Wohnung notwendigen Genossenschaftsanteile nicht oder nur zum Teil aufbringen können, gibt es alternative Finanzierungsmodelle. Bei neuen Projekten besteht die Möglichkeit, bei der KfW-Förderbank zur Finanzierung der Genossenschaftseinlage einen Kredit zu erhalten. Die KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau) ist ein öffentlich-rechtliches Kreditinstitut, das im staatlichen Auftrag Fördermaßnahmen durchführt. Mehr Informationen zur Finanzierung der Genossenschaftseinlage sowie die jeweils aktuellen Konditionen findest Du unter www.kfw-foerderbank.de im Wohneigentumsprogramm (Programmnummer 134).

Wie sicher ist es, dass die veranschlagten Sanierungskosten nicht noch steigen?

Sowohl UTB als auch unsere Architekten gehen von einer hohen Sicherheit der kalkulierten Kosten aus. Die Gesamtkostenerwartung wird mit fortschreitendem Planungsstand präzisiert. Im Falle von Abweichungen müssen Lösungsvarianten erarbeitet und in der Genossenschaft diskutiert und entschieden werden.

 

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